アメリカに住んでいると、日本とは住宅事情が異なる点が多いことに気づきます。
家は広いし、庭も広いし、バスルームの数が多い。不景気ということもありますが、中古住宅の販売が盛んで、ちょっとドライブすると家の前に「Sale」という不動産屋さんの看板を良く見かけます。
私が住んでいるド田舎町にもそこそこ豪華なお家がいくつもあるのですが、やっぱり気になります。
「これって幾らで買えるんだろうね！？」
私達は社宅に住んでいるので購入することはないのですが、インディアナ州で家を買うと、どんな物件がどのくらいの価格で取引されているのか興味が沸いてきました。色々調べていくと、購入するのに必要な情報はインターネットで簡単に調査できることが判明。
ということで、3回に分けて住宅の購入に役立ちそうな情報をご紹介しようと思います。
が、専門家ではないので調べた範囲で分かっていることを中心にまとめている状態です。誤っている点があったらご指摘ください。
Part1 物件を探す
Part2 購入対象物件について調べる
Part3 物件を購入する
Part1 物件を探す
<1-1. どの地域に住むか？>
インディアナに初めて住む場合、どの地域がどんな雰囲気なのか分からないと思います。住む場所は勤務地によって決まるとはいえ、安全で雰囲気の良い場所になるべく住みたいと思いますよね。
それを手助けしてくれるのがNeighborhood Scout。全米の基本的な地域情報を調べることができます。
Overviewタブ：
住宅の価格帯で市ごとに色分けされた地図があります。
タブの下のDataをクリックすると、人口、住宅の価格帯、数、広さ、古さなどの統計を見ることが出来ます。
Public Schoolsタブ：
学校の評価で市ごとに色分けされた地図があります。
Data欄には生徒数、学年ごとの国語と数学の評価、学生の人種の割合などの情報があります。
Appreciationタブ：
住宅価値の情報で市ごとに色分けされた地図があります。
Data欄には1990年比～前期比での住宅価値の上昇率が出ています。
Crime Ratesタブ：
犯罪率で市ごとに色分けされた地図があります。
Data欄では犯罪別の件数を見ることが出来ます。
リンク先は州レベルの情報が載っていますが、地図上で特定の「市」を選べば市レベルの情報を見ることが出来ます。便利ですね！
たとえば私が住んでいる市は、人口6000人強。Crime Ratesの情報を見ると、でCrime Indexが19（100点満点）。意外と低い！殺人・強盗・傷害はゼロ、レイプが4件、burglary 19件、theft 189件、motor vehicle theft 5件・・・となっていました。凶悪犯罪は少ないけど、盗みが多いですね。気をつけます。
と、こんな感じで地域の情報を知ることができますので、どの地域で物件を探すか目星をつけるのに役立ちます。
ちなみにインディアナポリス周辺で治安が良く高級な住宅がある地域として知られているのは、Fishers, Carmel, Noblesvilleあたりです。インディアナポリスを囲む環状線の内側はあまり治安のいい場所ではないらしく、特に西東地区はあまり雰囲気が良くないそうです。
<1-2. 物件を探す>
住みたい地域がなんとなく決まったら、どんな物件が売りに出ているか見てみます。
MIBORはMetropolitan Indiana Board of Realtorsの略で、インディアナポリス周辺の不動産屋さんの組織です。こちらにはインディアナポリス周辺の物件情報が多く掲載されています。日本語でも情報が検索できます。
Find a propertyのリンクをクリックすると検索ページに行きますので、物件を探す地域（複数選択可能）、物件の広さ、価格帯、ベッドルーム・バスルーム数などの条件を指定して物件を探します。
いくつか見ていると、地域・広さ・築年数による価格の相場が分かってきます。
個人的にはこういうサイトで物件の部屋の写真を見るのが楽しいです・・・。
Zillow と Truliaは全米の物件を検索できます。インディアナポリス周辺以外の地域はMIBORにはあまり掲載されていないので、こちらのサイトで見たほうが物件が見つかると思います。
Zillow
探したい物件の市の名前などを入れて検索すると、その地域の売り物件・賃貸物件が地図で表示されます。もちろん価格・ベッドルーム数などの条件で絞り込みもできます。
地図上の家のアイコンをクリックすると詳細情報へ。ZestimateというZillow的な物件評価額（正式な査定額ではない、と断りがありますが）とその物件の賃貸料相場も出ているので、物件の”お買い得”度の目安になります。
Price Historyの欄では、その物件が今まで幾らで売りに出されたことがあるのか、という履歴も見られます。販売希望価格を下げ続けている物件は、よほど売り出したいのかな～、価格交渉しやすそうだな～なんて見てしまいます。
Tax Historyの欄は、読んで字のごとく、今まで支払われてきたこの物件の固定資産税を見ることができます。街によって固定資産税の率が違うので、その地域で物件を買った後の出費もこれで参考にすることができますね。
Trulia
こちらも物件の住所で検索すると、その地域の物件リストが表示されます。
詳細ページにいくと、物件の情報とpublic recordからの物件評価額と固定資産税を見ることが出来ます。
また、近くの学校のリストと、その学力評価（州内の学校と比較した統一試験の成績による評価。10段階、10が最高）を見ることが出来ます。
お子さんが就学中の家庭はこういう情報も気になりますよね。
<1-3. 割安な物件を探す>
通常の物件より割安で買いたい、という場合、Short Sale、Pre-Foreclosure、Foreclosure、Bank Owned(REO）の物件を探す、という選択肢もあります。
Short Saleは、家の持ち主がローンの支払いをできなくなった場合に、ローン会社に「すみません、ローンの残高に足りないかもしれないけど、家を売って返済してもいいでしょうか」と相談して物件を売却すること。ローンの残高に足りない（short）という意味でこう呼ばれています。
売買交渉は持ち主ではなくローン会社とすることになり、手続きがゆっくりなので購入までに数ヶ月～半年程度かかることがあるといわれています。
Foreclosureは家の持ち主がローンの支払いをできなくなった場合に、銀行が抵当権を行使して競売にかけて物件を売ること。銀行はローンの支払い残高を回収できれば良いため、普通の物件に比べて安く売りに出されます。
Pre-ForeclosureはForeclosureになる前の段階で売りに出されている状態。
どうやらForeclosureになると売主のクレジットスコア（信用情報）が相当ダメージを受けるようで、その前にShort SaleやPre-Foreclosureという方法で売りたい、ということらしいです。
クレジットスコアが大幅に下がると、その後新しくローンを組むことが出来ない、良い物件の賃貸契約ができない、クレジットカードが作れないなど色々と困るので。
Bank Ownedとなっているのは、Foreclosureでも売れなくてローン会社が所有することになって売り出ししている物件です。
上記はどれもかなりお買い得な価格で市場に出ますが、家を追い出されることになった家主が暴れたり、ローンを払えないような経済状態で家のメンテナンスができていなかったりして家が荒れていることもあるので、念入りに状態を確認したほうが良いです。
逆に物件の状態が良くて価格がお得な場合はすぐに入札が入ってしまい、複数の入札が入ると価格競争になるので早く動かないといけません。
Foreclosure.comは特に競売物件を探す場合に使えます。
MIBOR、Zillow、Truliaでも、Short SaleやForeclosureの物件が出ていることもありますが。
次回は「Part2 購入対象物件について調べる」について書いてみたいと思います。
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